Energieeffizienzklasse B, Doppelhaushälfte von 2009 mit hochwertiger Ausstattung, Garten & Garage!

Beschreibung

Herzlich willkommen in dieser modernisierten Doppelhaushälfte aus dem Jahr 2009 in familienfreundlicher Wohnlage von Bochum-Wattenscheid.

Auf einem 209 m² großen Erbbaurechtsgrundstück bietet Ihnen die Immobilie rund 130 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Etagen. Sie überzeugt mit einem durchdachten Grundriss, vier Zimmern sowie umfassenden Modernisierungen aus dem Jahr 2023.

Zu den besonderen Highlights zählen der großzügige, offen gestaltete Wohn- und Essbereich, das hochwertig modernisierte Badezimmer, das vielseitig nutzbare Dachstudio sowie die überdachte Terrasse mit angrenzendem Garten. Eine Garage und zwei zusätzliche Außenstellplätze runden das attraktive Gesamtangebot ab.

Sie betreten das Haus über die einladende Eingangsdiele, die ausreichend Platz für eine Garderobe bietet. Von hier aus erreichen Sie zu Ihrer Rechten das modernisierte Gäste-WC.

Das Herzstück des Erdgeschosses bildet der durch seine offene Gestaltung gemütliche 30 m² große Wohn- und Essbereich. Große Fensterflächen sowie die Zugänge zum Außenbereich sorgen für viel Tageslicht und schaffen gemeinsam mit den großformatigen Bodenfliesen und der im Jahre 2023 eingebauten Fußbodenheizung eine moderne und freundliche Wohnatmosphäre.

Direkt angrenzend befindet sich die offen gestaltete Küche auf 8 m²  mit moderner Einbauküche, welche im Kaufpreis bereits inkludiert ist.

Vom Wohnbereich aus gelangen Sie unmittelbar auf die 10 m² Terrasse mit ihrer im Jahr 2024 neu errichteten Überdachung. Diese erweitert den Wohnbereich und bietet einen geschützten Platz für gemeinsame Mahlzeiten oder entspannte Stunden im Freien. Direkt angrenzend befindet sich der gepflegte Garten mit Rasenfläche und dichter Bepflanzung. Ein Gartenhaus bietet zusätzlichen Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder oder saisonale Gegenstände.

Über die modern gestaltete Treppe mit integrierter Beleuchtung erreichen Sie das Obergeschoss. Hier stehen Ihnen ein großzügiges Elternschlafzimmer mit 21 m² , sowie ein weiteres 12 m² großes Zimmer zur Verfügung, das sich grundsätzlich ideal als Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer eignet. Aktuell wird dieser Raum als Hauswirtschaftsraum mit integrierter Waschküche genutzt.

Besonders hervorzuheben ist das im Jahr 2023 umfassend modernisierte Tageslichtbad mit 8 m². Dieses überzeugt mit einer großzügigen, bodengleichen Walk-in-Dusche inklusive Regenbrause, einem Doppelwaschtisch, einem wandhängenden WC sowie einer modernen Gestaltung mit großformatigen Fliesen. Praktische Details wie integrierte Wandnischen, eine Sitzgelegenheit am Fenster sowie der elegante Spiegelschrank runden das hochwertige Gesamtbild harmonisch ab.

Das Dachgeschoss bietet mit seinem großzügigen 29 m² Studio eine weitere vielseitig nutzbare Wohnebene. Ob als Kinderzimmer, Gästezimmer, Hobbybereich, Bibliothek oder Fitnessraum – die offene Raumgestaltung eröffnet zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Die Dachschrägen und sichtbaren Holzbalken verleihen diesem Bereich einen ganz besonderen Charme. Ergänzt wird das Dachgeschoss durch ein separates WC.

Abgerundet wird das Angebot durch die Garage mit elektrischem Sektionaltor sowie zwei zusätzliche Außenstellplätze. Neben dem Fahrzeug bietet die Garage ausreichend Platz für Fahrräder, Gartengeräte und weitere Abstellmöglichkeiten.

Ausstattung

Die angebotene Doppelhaushälfte wurde im Jahr 2009 in massiver Bauweise auf einem 209 m² großen Erbbaugrundstück errichtet und bietet ca. 130 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Etagen und insgesamt vier Zimmer.

Dank der guten Energieeffizienzklasse B überzeugt die Immobilie nicht nur durch ihre moderne Bauweise, sondern auch durch einen zeitgemäßen energetischen Standard.

Im Jahr 2023 wurde das Haus umfassend modernisiert und hochwertig ausgestattet. Das offen gestaltete Badezimmer verfügt über eine großzügige, bodengleiche Dusche mit Regendusche und integrierter Sitzmöglichkeit, ein Dusch-WC, einen Doppelwaschtisch, einen in die Wand eingelassenen Spiegelschrank sowie eine praktische Sitzbank. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein modernisiertes Gäste-WC mit vorbereitetem Dusch-WC sowie ein zusätzliches WC im Dachgeschoss aus dem Jahr 2019.

Beheizt wird die Immobilie über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2009 mit Fußbodenheizung im Erd-& Obergeschoss, welche in 2023 verlegt wurde, sowie Heizkörpern im Dachgeschoss. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über einen Boiler.

Bei den Fenstern handelt es sich überwiegend um doppelt verglaste Kunststofffenster aus dem Baujahr 2009. Nahezu alle Fenster sind mit elektrischen Rollläden sowie maßgefertigten Fliegengittern ausgestattet. Zwei Dachflächenfenster sorgen zusätzlich für angenehme Lichtverhältnisse im Dachgeschoss.

Die Elektroinstallation stammt ebenfalls aus 2009 und verfügt bereits über FI-Schutzschalter. Darüber hinaus ist ein Glasfaseranschluss vorhanden.

Das Satteldach mit Ziegeleindeckung stammt aus dem Baujahr und die Außenwände wurden gedämmt und tragen gemeinsam mit der insgesamt modernen Bauweise zur guten Energieeffizienz des Hauses bei.

Im Außenbereich erwartet Sie ein pflegeleicht angelegter Garten mit Rasenfläche sowie einer Terrassenüberdachung aus dem Jahr 2024. Ein integriertes Bewässerungssystem erleichtert die Gartenpflege zusätzlich.

Abgerundet wird das Angebot durch ein Gartenhaus, eine Mülltonnenbox, eine Garage mit neuem Garagentor aus dem Jahr 2023 sowie zwei weitere Außenstellplätze. In der Garage ist die Installation einer Wallbox bereits vorbereitet; für die Nutzung ist lediglich noch der fachgerechte Anschluss erforderlich. Die hochwertige Einbauküche aus dem Jahr 2021 kostete damals 18.000,00 € und ist bereits im Kaufpreis enthalten.

Lage

Die Doppelhaushälfte befindet sich in ruhiger und familienfreundlicher Lage im Bochumer Stadtteil Wattenscheid in der Ludwig-Steil-Straße. Die Umgebung überzeugt durch ein gepflegtes Wohnumfeld innerhalb eines kleinen Neubaugebiets sowie eine sehr gute Infrastruktur mit kurzen Wegen im Alltag.

Besonders hervorzuheben ist die ruhige Wohnlage mit zahlreichen Grün- und Freizeitflächen in der direkten Umgebung. Der nahegelegene Wattenscheider Stadtgarten lädt zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten und erholsamen Stunden im Grünen ein. Darüber hinaus befinden sich in direkter Nähe mehrere Spielplätze, Sportanlagen sowie eine Hundewiese und bieten vielfältige Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung und Erholung.

Auch für Familien bietet die Lage hervorragende Voraussetzungen. Ein Kindergarten befindet sich nur rund 100 Meter entfernt, während die Glückaufschule als Grundschule in etwa 500 Metern erreichbar ist. Darüber hinaus befinden sich Realschulen, Gymnasien sowie Berufskollegs im näheren Umfeld und ermöglichen kurze Wege im Schulalltag.

Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind ebenfalls bequem erreichbar. Ein Aldi befindet sich nur rund 300 Meter entfernt, während ein REWE in etwa einem Kilometer Entfernung liegt. Ergänzt wird die Lage durch verschiedene Cafés, Restaurants, Ärzte, Apotheken sowie weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im direkten Umfeld.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Die nahegelegene Haltestelle „Vietingstraße“ wird unter anderem von der Linie 302 bedient und bietet eine direkte Verbindung in Richtung Bochum Hauptbahnhof sowie Gelsenkirchen Hauptbahnhof. Auch der Bahnhof Wattenscheid ist in wenigen Fahrminuten erreichbar und erweitert die Mobilität zusätzlich.

Die Verkehrsanbindung für Autofahrer ist ebenfalls attraktiv. Die Autobahn A40 erreichen Sie in etwa sechs Minuten. Von dort bestehen schnelle Verbindungen auf die A43 sowie die A448 und damit in die umliegenden Städte des Ruhrgebiets.

Auch die Bochumer Innenstadt ist in kurzer Zeit erreichbar. Besonders das weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannte Bermuda3Eck befindet sich nur etwa 15 Fahrminuten entfernt und bietet mit zahlreichen Restaurants, Bars, Cafés sowie vielfältigen Freizeit- und Kulturangeboten einen der beliebtesten Treffpunkte des Ruhrgebiets.

Insgesamt handelt es sich um eine ruhige und familienfreundliche Wohnlage mit sehr guter Infrastruktur, kurzen Wegen zu sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie einer gelungenen Kombination aus hoher Wohnqualität und hervorragender Verkehrsanbindung.

Sonstige Angaben

Die Doppelhaushälfte befindet sich auf einem Erbbaurechtsgrundstück mit einer Fläche von 209 m². Anstelle des Kaufs des Grundstücks wird ein Erbbaurecht genutzt – der entsprechende Erbbaurechtsvertrag läuft noch bis zum Jahr 2108 und verfügt damit über eine Restlaufzeit von rund 82 Jahren.

Günstiger Erbbauzins:

Der monatliche Erbbauzins für das Grundstück beträgt 180,00 € – und stellt damit eine vergleichsweise kostengünstige Alternative zur Finanzierung eines Grundstückskaufs dar.

Vergleich mit einem Kaufgrundstück:

Würde man das Grundstück zum Bodenrichtwert in Höhe von 81.510,00 € kaufen und diesen Betrag über ein Darlehen mit 4 % Zinsen und 2 % Tilgung p. a. finanzieren, ergäbe sich folgende monatliche Belastung:

Rechenbeispiel – Finanzierung eines Kaufgrundstücks:

• Grundstücksfläche: 209 m²

• Bodenrichtwert: 390,00 € je m²

• Rechnerischer Grundstückswert: 81.510,00 €

• Zinssatz: 4 % p. a.

• Tilgung: 2 % p. a.

• Annuität (Zins + Tilgung): 6 % p. a.

• Jährliche Belastung: 81.510,00 € × 6 % = 4.890,60 €

• Monatliche Belastung: 4.890,60 € ÷ 12 = ca. 407,55 €

Fazit:

Im Vergleich dazu fällt der tatsächliche monatliche Erbbauzins mit nur 180,00 € deutlich geringer aus. Das Erbbaurecht stellt somit während der laufenden Finanzierung eine finanzielle Entlastung von rechnerisch rund 227,55 € monatlich dar, da der Grundstückswert nicht zusätzlich zum Kaufpreis der Doppelhaushälfte finanziert werden muss.

Zu beachten ist, dass das Grundstück nicht in das Eigentum des Käufers übergeht, der Erbbauzins entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen angepasst werden kann und Kreditinstitute die Finanzierung von Erbbaurechtsimmobilien individuell prüfen. Die lange Restlaufzeit bis zum Jahr 2108 stellt hierbei grundsätzlich eine günstige Rahmenbedingung dar.